litceyvib.ru 1


МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ И

МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ ОБЪЕДИНЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ

ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ


ВЕНГРИЯ

В Венгрии приватизировано около 95 % жилищного фонда. Практически каждый многоквартирный дом является кондоминиумом. Приватизация осуществлялась в форме продажи квартир, условием приватизации было создание товарищества собственников жилья в обязательном порядке перед продажей первой квартиры в доме. Всего в Венгрии около 35 тысяч товариществ собственников жилья, деятельность которых регулируется законом «О товариществах собственников жилья».

Членами товарищества наряду с собственниками жилых помещений являются и собственники нежилых помещений. Членом товарищества также является муниципалитет, если в доме есть неприватизированные (муниципальные) квартиры.


Роль государственных и муниципальных органов в деятельности товариществ собственников жилья


Роль государства в деятельности товариществ заключается, главным образом, в определении общих законодательных рамок. Законодательная база постоянно совершенствуется. Закон о товариществах собственников жилья, вступивший в силу с 1 января 2004 г., это четвертая редакция закона.

Необходимо отметить два законодательных решения, принятых в Венгрии, способствовавших созданию условий для развития товариществ собственников жилья.

Первое - об установлении права товарищества зарегистрировать залог на квартиру собственника, имеющего долг по оплате общих расходов на содержание и ремонт дома более чем за 6 месяцев, с последующей ее продажей по решению суда для погашения задолженности, - способствует защите интересов собственников и стабильной финансовой основе деятельности товарищества. Второе – об установлении обязательства коммунальных организаций устанавливать приборы учета потребления ресурсов на входе передающих сетей в многоквартирные дома, - создало стимулы для дальнейшего повышения энергоэффективности жилищного фонда.


Муниципалитеты принимают нормативные акты по различным вопросам, касающимся товариществ, например, устанавливают Правила проживания в многоквартирном доме-кондоминиуме, Правила содержания домашних животных и Правила благоустройства придомовых территорий.

Товарищество может обратиться в соответствующий отдел муниципалитета в случае, если кто-то из собственников помещений нарушает установленные правила проживания в кондоминиуме или произвел несанкционированную перепланировку помещения. По представлению инспектора муниципалитета на собственника квартиры может быть наложен административный штраф.

Финансовая поддержка товариществ собственников жилья заключается также в ежегодном выделении на конкурсной основе бюджетных грантов на финансирование ремонтов в домах товариществ (не более 40 % сметной стоимости).

При объявлении конкурса муниципалитет определяет приоритетные направления ремонтов (например, реконструкция системы отопления, ремонт кровли или замена плоской кровли на скатную, теплоизоляция фасадов и т.д).

Обязательным условиям получения бюджетных денег являются:

- решение общего собрания товарищества о проведении конкретного вида ремонта;

- наличие не менее 60 % необходимых на ремонт средств у самого товарищества.

Товарищество использует бюджетные средства самостоятельно, но обязательным условием является выбор подрядчика по тендеру (не менее чем из трех предложений).

Бюджетные средства идут на оплату последнего счета от подрядчика после завершения выполнения работ.

Товарищество может участвовать в муниципальных тендерах и получать бюджетные средства неоднократно.

Опрос собственников квартир показал, что половина жителей панельных домов знает о возможности проведения реконструкции и модернизации домов при поддержке муниципалитетов. Там, где жители были осведомлены о предоставляемых возможностях, они смогли этим воспользоваться.


Стимулом к реконструкции часто является стремление сократить потребление, а значит, и расходы на оплату коммунальных услуг.

В г. Дунайвароше впервые в республике была начата программа по теплоизоляции домов.

Городская ассоциация управляющих жилищным имуществом совместно с жилищным кооперативом “Intercisa” добилась от городского муниципалитета и предприятия по теплоснабжению финансирования городской программы в размере 120 млн. форинтов ежегодно (600 тысяч долларов). Товарищество получает деньги только при условии вложения определенной доли собственных средств (от 30 до 70 %). Параллельно с теплоизоляцией устанавливаются теплорегуляторы на радиаторах отопления в квартирах и измерители количества тепла испарительного типа. Этот эксперимент послужил основой для разработки государственной программы теплосбережения.

В 2005 году на одном из домов в Дунайвароше будет выполнен пилотный проект по снижению теплопотребления до 10 % от существующего уровня. Дунайварош получил для этого проекта грант Европейского союза. В ходе комплексной реконструкции дома будет произведена теплоизоляция фасадов, утепление крыши с установкой солнечных коллекторов и реконструирована система отопления. Жители дома в течение двух лет должны собрать 2 миллиона форинтов – свою часть финансирования проекта реконструкции.

Для сравнения в эксперименте будут использоваться два рядом расположенных аналогичных жилых дома, в одном из которых заменены окна, а в другом проведены работы по теплоизоляции фасадов (при долевом финансировании из республиканского бюджета в рамках программы Сечени, гранта муниципалитета и жителей).

Муниципалитеты Венгрии также оказывают поддержку собственникам в ТСЖ через осуществление государственных и муниципальных программ социальной помощи малообеспеченным семьям.

С 1 июня 2004 года действуют правила, установленные законом о социальном обеспечении, согласно которым отдельные семьи получают помощь для погашения задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг, а также субсидии.


В первые годы после приватизации жилья и создания товариществ муниципалитеты проводили регулярные обучающие курсы для выбранных из числа собственников представителей товариществ (управляющих домами).

В настоящее время работа муниципалитетов с товариществами заключается в:

• проведении ежемесячных заседаний клуба управляющих товариществ и представителей жилищных кооперативов, на которые могут прийти все желающие;

• размещении информации для товариществ в муниципальных газетах и муниципальных телевизионных каналах, на специальных досках объявлений;

• издании и бесплатном распространении сборников нормативных актов и методических рекомендаций (например, как оформить заявку на участие в конкурсе на бюджетное финансирование ремонта)

• проведении еженедельных бесплатных юридических и других консультаций, связанных с управлением кондоминиумом.

В муниципалитете на заседаниях клуба управляющие товариществ и председатели жилищных кооперативов могут встретиться с представителями местной власти, а также предприятий-поставщиков коммунальных услуг.


Клуб представителей товариществ и председателей жилищных кооперативов XI района г. Будапешта


Клуб представителей домовладельческих товариществ XI района Будапешта раз в месяц организует регулярные встречи в помещении районного муниципалитета. Серьезный интерес к ним свидетельствует о том, что постоянное информирование и согласование по актуальным вопросам отвечают нуждам населения, а также показывает, что участники клуба постепенно обретают знания, связанные с их правами и обязанностями в рамках кондоминиума.

Свою работу клуб начал в 1993 г., в период приватизации жилья. Тогда был организован короткий цикл обучения из 4 лекций для будущих представителей товариществ. Тематика подготовительного курса затрагивала юридические аспекты, задачи по управлению и эксплуатации недвижимости, а также хозяйственно-финансовые вопросы и бухгалтерию.


Эффективность и высокий уровень интереса повлияли на решение муниципалитета о том, что заседания Клуба представителей домовладельческих товариществ стали ежемесячными.

Основными задачами клуба являются:

�� возможность регулярных встреч и обмен опытом между членам клуба;

�� получение новой информации, по законодательным и нормативным изменениям;

�� возможность организации встреч с представителями местной власти, а также с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг и других учреждений и организаций сферы ЖКХ.

При выборе темы заседания всегда принимаются во внимание наиболее актуальные вопросы. Часто организуются встречи с поставщиками коммунальных услуг, поскольку вопросы контроля, снятия показаний счетчиков и оплаты услуг по водо-, газо-, тепло- и электроснабжению или изменения в этой технологии непосредственно касаются населения и представителей товариществ собственников жилья.

В то же время клубные лекции дают возможность установления личных контактов с представителями поставщиков коммунальных и других услуг, что в значительной мере облегчает работу представителей товариществ. Выбор тематики заседаний клуба также обусловлен текущей деятельностью этих представителей, поэтому рассматриваются вопросы бухгалтерского учета, различные технические аспекты эксплуатации. Во время таких встреч муниципалитет информирует участников клуба по вопросам местного законодательства, строительства, административных нарушений, а также по актуальным тендерным предложениям, затрагивающим товарищества домовладельцев.

Помимо районного муниципалитета работе клуба оказывают содействие различные общественные организации, например, Профессиональный союз ассоциаций жилищных кооперативов и кондоминиумов, районные полицейское управление, пожарная часть и т.п. Клуб поддерживает рабочие контакты с Отделом жилищной политики Министерства Внутренних Дел: Так, например, клуб регулярно информировал о процессе подготовки проекта Закона о товариществах собственников жилья.


Наряду с консультативными встречами представители товариществ получают и ощутимую практическую поддержку: еженедельно проводятся бесплатные юридические и другие консультации, связанные с управлением кондоминиумом.


Венгерская Ассоциация жилищных кооперативов


Ассоциация создана в 1990 году. Членами Ассоциации являются кооперативы (более 70% от общего числа всех кооперативов Венгрии) и около 300 товариществ собственников жилья. Кроме этого, членами Ассоциация являются некоторые организации, работающие в сфере управления и ремонта жилищного имущества, которые оказывают другим членам Ассоциации услуги на льготных условиях.

LOSZ является организацией республиканского уровня и имеет свои первичные организации на региональном (областном) уровне, которые и призваны представлять интересы членов организации на местах.

В рамках выполнения уставных задач Ассоциация принимает участие в процессе разработки законов и нормативных актов, регулирующих деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, выпускает специальные пособия по управлению и финансово-хозяйственной деятельности ЖК и ТСЖ, обеспечивает своих членов обширной информацией через собственное ежемесячное издание.

В течение года в организациях Ассоциации при поддержке муниципалитетов проводятся разные учебные курсы, встречи по обмену опытом.

В Венгрии по инициативе правительства создан Национальный консультативный орган по вопросам жилищной политики. Ассоциация является одним из участников национального консультативного органа.

Городская Ассоциация по защите интересов управляющих жилищным имуществом г. Дунайвароша для развития демократических идей объединения домовладельцев учредила Фонд «За домовладельческие товарищества», из которого финансирует три конкурса:

• Самое лучшее товарищество

• Самое экономное товарищество

• Самый лучший управляющий

Приз конкурса – 200 тысяч форинтов (1000 долларов).



СЛОВАКИЯ

Многоквартирный жилищный фонд составляет примерно 50 % всего жилищного фонда Словакии. Приватизация жилья началась в 1993 году в форме продажи квартир по минимальной цене, что способствовало массовой приватизации: в настоящее время приватизировано более 98 % жилья.

Общее число жилых домов в Словакии 862 274,

в том числе:

- односемейных (индивидуальных) домов 797 337

- многоквартирных домов 64 937

Число зарегистрированных товариществ владельцев квартир 5 800

в том числе членов Ассоциации ТСЖ 820

Жилье передавалось новым собственникам в том техническом состоянии, в котором находилось на момент приватизации. Государство не возлагало на себя обязательств по его ремонту, но освободило новых собственников на 5 лет от уплаты налога на недвижимость. Все бремя содержания и ремонта домов легло на новых владельцев квартир. Все льготы по оплате жилья и коммунальных услуг были отменены в 1992 году.

Согласно закону о собственности на квартиры владельцы квартир каждого дома обязаны создать фонд эксплуатации и ремонта дома. Из этого фонда оплачиваются коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонты общего имущества дома.

Земля в городах и населенных пунктах, как правило, является муниципальной собственностью, только в очень редких случаях на приватизацию (продажу) выставлялся дом вместе с земельным участком. Содержание и благоустройство придомовых территорий, не переданных в частную собственность владельцам квартир, осуществляют муниципалитеты за счет бюджета.


Государственная жилищная политика в отношении развития товариществ собственников жилья


В Словакии существует распределение функций и полномочий между государством и муниципалитетами. Государство отвечает за создание законодательной базы, разработку социальной и экономической политики и создание системы качества.

Деятельность товариществ собственников жилья в Словакии регулируется Законом «О собственности на квартиры и нежилые помещения», который устанавливает обязательное членство домовладельца в товариществе, позволяет собственникам налагать взыскание на квартиру того из собственников, кто не выполняет финансовых обязательств по оплате жилья и коммунальных услуг.


В Словакии, так же как в Венгрии, обязательна установка приборов учета потребления ресурсов, но это является обязанностью не коммунальных организаций, а самих собственников квартир.

Важная часть государственного законодательства устанавливает меры поддержки собственников при проведении капитального ремонта и модернизации жилья. Прежде всего, это субсидии государства на устранение системных ошибок строительных конструкций и систем. Субсидия может достигать 50 % от стоимости работ, но в рамках установленного лимита. Еще одна мера поддержки – предоставление товариществам собственников жилья кредитов Государственного фонда развития жилья на финансирование ремонтов, главным образом, связанных с устранением типовых ошибок проектирования зданий, на льготных условиях. Кроме того, Государственный фонд развития жилья предоставляет гарантии при кредитовании товариществ на цели капитального ремонта в сберегательных и коммерческих банках, что позволяет не предоставлять квартиры в залог.


Жилищная политика муниципалитетов и отношения с товариществами собственников жилья


Если государство поддерживает население и товарищества владельцев квартир путем создания условий для развития системы банковских кредитов через создание государственного Фонда развития и реконструкции жилья, то городские власти не финансируют капитальный ремонт домов, так как согласно закону не обязаны вести ремонт имущества, которое не является собственностью города. Но если город заинтересован, например, в ремонте фасадов домов в исторической застройке, то владельцам квартир и товариществам могут выделяться средства из фонда ремонтов района.

Муниципалитеты, в большей части, не утверждают комплексных программ поддержки товариществ собственников жилья, однако практически повсеместно оказывают методическую, информационную и консультационную помощь товариществам. Например, мэрия г. Братиславы еженедельно предоставляет свой центральный зал для проведения консультаций граждан и представителей товариществ по различным вопросам управления многоквартирными домами. Консультации проводят юристы мэрии и специалисты Западного регионального центра Словацкой Ассоциации товариществ собственников квартир.


Данная Ассоциация имеет шесть региональных центров, тесно сотрудничающих с органами власти и местного самоуправления по всей стране. Сотрудничество городских администраций и региональных центров ориентировано на предоставление гражданам бесплатной информации гражданам в рамках «открытых дверей» не менее 2 часов в неделю и организацию семинаров для граждан. Кроме того, Ассоциация в сотрудничестве с органами самоуправления в течение нескольких лет проводит регулярные встречи специалистов с гражданами в разных городах, на которых разъясняются возможности самоуправления в товариществах и альтернативные возможности управления.

Специалисты Ассоциации, представители органов местного самоуправления и органов власти сотрудничают в рамках регулярных рабочих комиссий по разработке и совершенствованию законодательства.


ЭСТОНИЯ


Государственная жилищная политика в Эстонии и законодательство об объединениях собственников жилья

Главная задача государственной политики в жилищной сфере состоит в обеспечении жильем всех жителей республики. Государство должно сформировать такие условия (законодательство, институциональное регулирование, меры поддержки) для развития жилищного рынка, чтобы собственники, наниматели и управляющие, а также созданные гражданами некоммерческие организации могли самостоятельно решать свои проблемы и реализовывать собственную жилищную стратегию.

В республике в настоящее время действует Программа развития жилищного сектора, которая определяет для каждого возможность выбора на свободном рынке. Однако ввиду ограниченности ресурсов, эта программа направлена на удовлетворение нужд семей с детьми, молодых специалистов, нанимателей жилья в домах, подпавших под реституцию, и квартирные товарищества (аналог российских ТСЖ). Что важно, Программа также отражает вопросы модернизации и капитального ремонта жилья.

Жилищная политика в целом является сферой компетенции Министерства экономики и коммуникаций, и, в части социального жилья – Министерства социальной защиты. В то же время, организационные вопросы жилищной сферы, а также социальные услуги входят в число вопросов местного значения. Полномочия муниципалитетов включают:


- установление порядка обеспечения жильем тех, кто не имеет в собственности жилья или не имеет права пользования жильем, а также тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий,

- установления порядка владения, пользования и управления муниципальным жильем,

- решение других вопросов, отнесенных законом к компетенции муниципалитетов.

В Эстонии жилищный сектор является объектом регулирования рядом законов, в числе которых – Закон о квартирных товариществах, Закон о квартирной собственности, Закон о жилищных товариществах, Закон о некоммерческих объединениях и др.

Следует отметить, что в девяностые годы, когда приватизировалось жилье в Эстонии, право приватизации квартиры было неотделимо от обязанности создать объединение собственников квартир для совместного управления домом. Членство в таком объединении и выполнение его решений обязательно для каждого собственника.

В республике существуют три вида объединений граждан в жилищной сфере.

Квартирными товариществами называются организации, аналогичные товариществам собственников жилья в России. Таких товариществ в Эстонии около 8 тысяч. Есть организации, называемые жилищными товариществами, которые существуют на принципах жилищной кооперации: собственников дома (и квартир) является жилищное товарищество. И, наконец, третий тип объединений – сообщество владельцев квартир без образования юридического лица.

Если квартирные товарищества и жилищные товарищества имеют право выбора – заниматься управлением домом самостоятельно или пригласить профессиональную организацию, то сообщества по закону обязаны выбрать управляющего или управляющую компанию.

Все решения в объединениях собственников, в том числе относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, принимаются на общем собрании, на основании устава и определенных законом демократических процедур.

Меры государственной и муниципальной поддержки собственников жилья



В числе мер государственной поддержки собственников при проведении капитального ремонта и модернизации жилья, предусмотренные Программой развития жилищного сектора, можно выделить следующие:

- Предоставление гарантий по кредитам для объединений граждан в жилищной сфере;

- Предоставление пособий (компенсаций) на техническую экспертизу и энергоаудит;

- Предоставление пособий (компенсаций) на капитальный ремонт и модернизацию;

- Предоставление пособий (компенсаций) на обучение.

Полномочиями предоставлять данные меры поддержки наделено государственное целевое учреждение – агентство «Кредекс». Это агентство было создано путем слияния трех внебюджетных гарантийных фондов: жилищного (ипотечного) фонда, фонда поддержки малого предпринимательства и фонда поддержки экспорта. Уставной капитал «Кредекса» не получал никаких вливаний из бюджета.

Цель деятельности агентства – оказание поддержки развитию предпринимательства, экспорта и жилищного сектора. Услуги, предоставляемые «Кредексом», включают предоставление гарантий по кредитам на развитие предприятий, гарантий экспорта, гарантий по ипотечным кредитам и по кредитам капитальный ремонт для объединений собственников. Таким образом, поддержка жилищного сектора является лишь частью деятельности агентства, однако далее мы будем рассматривать только эту часть.

Гарантии по кредитам объединениям собственников

«Кредекс» предоставляет гарантии (поручительства) по кредитам квартирным товариществам, жилищным товариществам (кооперативам), а также сообществам владельцев квартир без образования юридического лица. В последнем случае, ходатайство подает сообщество, однако заемщиком будет являться выбранный сообществом управляющий или управляющая компания, удовлетворяющая установленным требованиям к надежности и профессионализму.

Кредиты должны быть направлены на финансирование капитального ремонта или модернизации многоквартирного дома. Агентство гарантирует банку возврат до 75% суммы кредита. Данная услуга агентства для квартирного товарищества платная, ее стоимость составляет 1,2 – 1,1% в год от остатка суммы, на которую распространяется гарантия. За шесть лет агентство предоставило гарантии по 99 кредитам, в основном – в первые годы работы. Если в начале деятельности «Кредекс» обеспечивал гарантиями до 30% всех выдаваемых банками кредитов, то в последующем году гарантии потребовались всего для 2% кредитов. Эстонские банки дольно скоро перестали воспринимать кредитование товариществ на цели капитального ремонта как рискованный бизнес, и прибегают к гарантиям лишь в особо сложных или сомнительных случаях.


Кроме того, «Кредекс» может предоставлять и дополнительную услугу – осуществление платежей по кредиту вплоть до 12 месяцев от имени товарищества, но такая услуга еще ни одним товариществом не была востребована.

Пособия (компенсации) на техническую экспертизу и энергоаудит, капитальный ремонт и модернизацию и обучение.

Помимо предоставления гарантий по кредитам, выполняемого за счет уставного капитала агентства и за плату, «Кредекс» также имеет полномочия от Министерства экономики и коммуникаций Эстонии предоставлять товариществам, по их заявлениям, специальные пособия в форме компенсации части расходов собственников на указанные цели.

Пособие на техническую экспертизу и энергоаудит предоставляется в размере 50% от стоимости работы на один дом. Пособие на ремонтные работы имеет целью компенсировать часть расходов на ремонт основных конструкций (несущих и ограждающих), и составляет 10% от стоимости работ на кв.м. общей площади квартир.

Надо отметить, что указанные пособия предоставляются по «распределительному» принципу: ограниченное бюджетом количество средств распределяется согласно правилам среди товариществ, которые подают заявку до определенной агентством даты и удовлетворяют установленным условиям, которые публикуются заранее. Еще раз подчеркнем, что средства товариществам предоставляются в форме компенсации, то есть товарищество должно предоставить в агентство акты выполненных работ и оплаченные счета.

Дополнительно «Кредекс» ежегодно предоставляет председателям и членам правлений товариществ получить компенсацию части расходов на повышение квалификации и обучение, связанное с управлением многоквартирным домом и работой товарищества как демократической некоммерческой организации.

Муниципальные пособия

В г. Таллинне, столице Эстонии, в дополнение к мерам поддержки товариществ со стороны государства, применяются и иные меры поддержки, также в форме пособий. В первые после приватизации жилья годы администрацией г. Таллинна в бюджете города предусматривались средства на покрытие части расходов на регистрацию товарищества как юридического лица, а также на восстановление технической документации, передаваемой от ликвидированных муниципальных жилищных предприятий. Однако, по признанию представителей администрации города, эти пособия практически не сыграли роли в становлении квартирных товариществ, и суммы их были очень малы, поэтому сейчас такие пособия больше не предоставляются.


В настоящее время администрация Таллинна предоставляет товариществам пособия на обучение своих представителей на семинарах, организуемых эстонской Ассоциацией квартирных товариществ.

Кроме того, некоторые суммы выделяются в бюджете на субсидирование процентной ставки по кредитам, предоставляемым товариществам коммерческими банками. Однако такая субсидия не имеет широкого распространения из-за правил, по которым она предоставляется. Муниципалитет раз в год объявляет конкурс среди банков, и на депозит выигравшего банка размещает определенную сумму, выделенную из бюджета. Банк, в свою очередь, снижает процентную ставку по кредитам для квартирных товариществ. Такое субсидирование дает возможность некоторым товариществам снизить свои расходы на обслуживание долга, однако не способствует активизации кредитования товариществ и дает одному банку монопольное преимущество перед другими.


Информация в рамках проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID